伦敦、悉尼、温哥华……和都柏林，这些都是爱尔兰人最喜欢的城市。然而，一份最新的房价负担能力报告明确地显示，这些城市也是世界上房价最难负担的地方，人们在此所能获得的收入往往不足以维持生活。

房价增长显然是其中原因之一，尽管都柏林的房价可能终于开始放缓，但过去5年的两位数增长，已使许多人无力购房。

另一个影响购买力的因素是收入。如果收入的增长速度与房价的增长速度相同，那么购买力保持不变。但在爱尔兰和全球许多其他国家，工资不涨，房价却不断上涨。最近几年工资才恢复上涨，但仍明显滞后于房价的增长。

爱尔兰并不是唯一的国家。KnightFrank的一份新报告显示，自年以来，全球房价涨幅比收入涨幅高出6个百分点，一些城市的情况比其他城市更糟。

那么，都柏林的情况如何呢？哪个城市的房价是人们最能负担起的？

都柏林的房价处于第二梯队

为了评估全球的房价承受能力，KnightFrank对32个城市进行了跟踪调查，包括这些城市的房价收入比；租金占收入的比例；和实际房价增长和实际收入增长比。

对于想在都柏林买房或租房的人来说，结果并不令人意外。都柏林现在是这32个城市中房价最难负担的地方之一，与伦敦、纽约等国际大都市齐名。但还不是最糟糕的，因为即使是这样，都柏林房价也还处于第二梯队，位于阿姆斯特丹和悉尼等城市之后。

报告中提到的一个关键因素是缺乏适当的房屋供应。报告显示：“都柏林过去6年强劲的经济表现导致了对住房需求的增长。然而，新的住房供应未能跟上步伐。”

另外，昂贵的债务、严格的最低设计标准和央行的抵押贷款规定也是房价高的原因。还有一个原因是，房价增长与收入之间的差距越来越大。

在过去5年的调查中，都柏林的房价涨幅位居世界第三，达到了惊人的61.9%。

尽管同期的收入增长率也相对强劲（13.2%），但这仍与房价增长率之间存在巨大差距。

一般来说，“买得起”的房子是指房价是收入的三倍（因此央行允许借贷收入的3.5倍）。

然而，在都柏林，假设平均国民收入是欧（年第三季度的数据），平均房价是欧，房价是工资的近10倍了——在Fingal可能是8.5倍，但在DunLaoghaire-Rathdown能达到14倍。

但这种情况仍有可能改善。报告称：“设计标准和规划过程都变了，这有助于解决开发可行性问题。”

随着现在租赁房建造的增多，租赁市场的供应得到了提高。

最难以负担的城市

如果都柏林位于第二梯队，那么哪些城市的房价是最难负担的呢？移民城市奥克兰、旧金山、温哥华、多伦多和悉尼都榜上有名，一点都不让人惊讶。

爱尔兰人似乎无法摆脱房价过高的焦虑。而在爱尔兰人中最受欢迎的移民城市往往也是房价最高的地方，其中原因或许是就业吸引了更多移民，从而产生了更多的住房需求，因此房价面临上涨压力。

令人惊讶的是阿姆斯特丹被列入了第一梯队，这可能是因为，实际房价的涨幅已经超过了实际收入的增幅，这也是多数城市房价负担不起的一个主要因素。例如，在荷兰首都，房价涨幅已超过收入增幅59%，温哥华和奥克兰分别为46%和32%。

报告指出：“这两个指标之间的明显差异，是导致这些城市成为最‘难以负担’梯队的一个显然原因。”

在另一个受爱尔兰青睐的移民城市——多伦多，房价飙升了46.4%，但居民收入仅增长8.4%。柏林房价也出现了快速增长——在调查中最高达63.4%——而居民收入仅增长7%。

第一梯队的城市平均房价和收入比为10比1；居民平均将收入的39%花在房租上——然而，有的城市，这一比例达50%以上；房价增长与收入增长之间的差距约为33%。

房价最便宜的城市

如果许多城市的房价变得难以承受，哪里可能是更好的居住地呢？结果可能会让人惊讶，但并不以廉价著称的迪拜，实际上是更容易负担得起的地方。其中一个原因是，家庭收入在过去5年下降了10.6%，房价也下降了2%。

巴西的圣保罗和马来西亚的吉隆坡也被称为“房价最便宜”的城市，巴黎的房价增长陷入停滞，使其跻身“第二最便宜”的城市之列。

在人们负担得起的城市中，居民房租支出仅占收入的11%，而房价则低至平均收入的两倍。

人们在哪里有自己的房子?

调查还考察了这些地区的房屋拥有率。爱尔兰目前的住房拥有率为68%，较年大幅下降。年，拥有自有住房的人数达到约80.1%的峰值，是当时西欧住房拥有率最高的国家之一。

但这一降幅与国际趋势非常一致。例如，加拿大目前的住房拥有率与爱尔兰相当，澳大利亚略低，为67%，而英国的住房拥有率则更低，仅为63%。

以城市角度来看，都柏林的住房拥有率更低，仅为60%，这并不令人意外。这意味着，都柏林目前落后于悉尼（66%）等其它主要城市，包括多伦多（67%）和温哥华（64%）。

另一方面，在伦敦，现在只有二分之一的居民拥有住房，与纽约相当，而在柏林只有15%的居民拥有自己的住房。

解决房屋负担能力危机

不仅仅是都柏林的房价变得难以承受。但是，在我们继续努力开发经济适用房并试图让租金控制发挥作用时，其他城市采取了不同的做法。

硅谷所在地旧金山的房价在过去10年上涨了70%，在如何减轻房主和租房者的负担压力方面，旧金山可能会给都柏林提供一些经验教训。

一个创新的办法是合住的概念。据此，人们可以开发比传统个人公寓更小的住宅，也就是一间带浴室的私人卧室，辅以公共空间。尽管都柏林已经朝这个方向发展，但这样的房子的价格位于市场顶端。例如，在Fitzwilliam广场就有一个这样的房间，每月花费欧。

旧金山的其他创新办法还有像Facebook和谷歌这样的公司为员工提供住房，以及一项鼓励开发的新运动——YIMBYism（直译为“没错，就在我的后院”，实指将新住房建在城市的新做法）。

伦敦也在为房屋负担能力而苦苦挣扎。据说，伦敦每年需要间新住房，以满足日益增长的住房需求，其中，约三分之二应该是“负担得起”的，也就是年收入达英镑的家庭应该能够买得起。

共享所有权是英国采取的一项举措。该举措允许家庭收入达英镑（欧）的伦敦人购买房产的四分之一到四分之三，然后以较低的租金支付剩余部分。随后，房主可以购买更多。

在纽约，房价和租金上涨的问题因人口增长而变得更加复杂；年至年间，纽约的人口增长了11%，而房屋供应数量仅增长了8%。

尽管纽约的一大好处是其长期以来的租金管制制度——该市万套住房中有一半以上以某种形式受到租金管制——但许多居民却没有享受这种制度。因此，这座城市寻求了多种提高住房供应量的方法，比如建造面积仅为平方英尺（约35平方米）的微型公寓。

Caesura是布鲁克林的一个开发项目，是由一家私人开发商与纽约住房保护和发展部合作建造。其中约40%的公寓月租低于市场价，约为美元至美元每月。

总体来说，放眼世界，状况大同小异，周期此起彼伏。爱尔兰在房价和租金控制上，又能走到多快多远呢？

来源：irishtimes

翻译：煦晨

编辑：EvelynW.

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